仲介未明示海砂屋，縱想特約免責也罔然雖然出賣人的物之瑕疵擔保義務，可以透過特約免除或限制，但是如果出賣人本人或其委託的仲介故意不告知商品的瑕疵，依照民法第366條規定，上述特約就會無效。新北巿詹姓巿民向新北巿府消保官陳情表示，102年1月間透過中○房屋三重重陽橋加盟店，以新臺幣1,480萬，僅略低於原開價1,650萬元之價格，向朱姓屋主購買一棟位於本巿蘆洲區之1樓房屋，經過將近1年才知道同棟隔鄰買的房屋竟然是棟海砂屋，其氯離子值超過1KG/M3，遠高於87年的國家CNS3090「預拌混凝土」標準0.3KG/M3，甚至都高於83年的國家CNS3090標準0.6KG/M3值，詢諸仲介赫然證實自己買的房屋也是如此，但仲介不願賠償，向轄區蘆洲延平派出所報案仲介詐欺、背信罪遭警局拒絕後，訴請巿府提供協助。新北巿府消費者保護官介入調查時，中○房屋三重重陽橋加盟店不動產經紀人莊君證實，上述海砂屋況為接獲委賣個案後，在產調過程中自同棟另間房屋所發現，但堅稱確實有告知詹姓買主上述情形，並引述由中○房屋三重重陽橋加盟店撰寫，提經買賣雙方簽字之「協議書」中文字：「甲、乙雙方同意，乙方及中○房屋三重重陽橋加盟店皆不負擔氯離子含量之瑕疵擔保責任，日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何，皆與乙方及中○房屋三重重陽橋加盟店無關。」強調已明示「海砂」字樣，且經雙方簽字，就足以證明買方消費者已經知悉，不該事後再主張權利。當消保官進一步詢問，為何明知氯離子含量不正常，卻不鑑定檢測房屋結構受有多少影響，也不修改「不動產說明書」中之記載：「建築改良物瑕疵情形：1、是否有做氯離子含量檢測：無」，更不要求賣方確定屋況說明書中相同之記載，甚至綜觀全部文件，都未見隻字片語警示本件個案屬海砂屋？反而只要求買方簽立「協議書」免除賣方的瑕疵義務，也順便免除仲介責任。業者只表示，之前遇有疑似個案，通常都會先做氯離子檢測，待鑑定報告出爐，才要求雙方簽立所謂的「協議書」，但本件個案仲介認為已經以口頭向買方說明屋況情形，而且經雙方簽字確認屋況為海砂屋，所以才沒有進一步做氯離子檢測；何況，買賣雙方之房地買賣契約中，買方已同意：「甲方『不得』於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測。」所以，中○房屋不動產經紀人再次認為，買方不應該事後再有所主張。但詹姓屋主激忿填膺：「仲介根本都在騙人！」，並表示氯離子含量如此之高的房屋，當初怎麼可能願意接受如此接近開價的成交金額，甚至未經幾番折衝的議價程序就成交，根本說不通，業者的「協議書」顯然不合常理。不論房屋由誰建造，房屋的出賣人依據民法第354條以下規定，對於所出售的房屋，都負有瑕疵擔保的減少價金與被解約義務；擔任居間仲介的不動產經紀業，依據民法第567條以下規定，則負有對委託事項盡法律上調查，及就其所知據實報告的義務，如果故意過失違反義務造成消費者損害，不但不能向消費者請求報酬，經紀公司依據不動產經紀業管理條例第26條規定，還要與經紀人員負連帶賠償責任。從本件消費爭議的事實中，顯示了仲介業界可能會透過邀集買賣雙方簽署類似本案「協議書」的方式，在內容中僅提及「日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何，皆與○○○無關。」等，而不明確記載屋況是否為「海砂屋」(或輻射屋、或傾斜屋、或違章屋…)的字樣，試圖利用特約免除或排除上開法定義務，但囿於民法只允許從實告知房屋瑕疵的出賣人，才可以透過特別約定免除瑕疵擔保的義務，而「日後不論…為何」等語是否可以認為已經從實告知瑕疵所在？都是日後迭生消費爭議的源頭。況且，依據消費者保護法第12條第2款關於定型化契約條款的規定，仲介費心制作的定型化免責契約條款，如果與民法不得特約免除瑕疵擔保義務規定的立法本意矛盾，免責條款恐怕面臨無效的結果。消保官查核定型化契約條款，已嚴禁仲介業者繼續使用類似「日後不論氯離子含量(俗稱海砂)為何」等不明確字樣，做為供房屋買賣雙方簽署的定型化契約條款，以免造成日後使消費者受有損失之虞；消保官也提醒消費者，如遇有類似特約，應儘量避免在確定有無瑕疵事實前，就冒然在文意不明的文件上簽字。
上傳時間:2014-01-27 12:12
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